Revitalisierung von Immobilien

Die Revitalisierung von Immobilien gewinnt in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Durch gezielte Revitalisierungsprojekte lassen sich ungenutzte oder veraltete Bestandsimmobilien wieder in attraktive und Objekte mit höherer Rentabilität verwandeln. Doch wie unterscheidet sich dieser Ansatz von anderen Modernisierungsmaßnahmen?

Was bedeutet die Revitalisierung einer Immobilie?

Die Revitalisierung von Immobilien sind Maßnahmen, die weit über eine reine Sanierung hinausgehen. Revitalisierungsmaßnahmen an Wohn-, Büro-, Handels- und auch Industrieimmobilien stellen nicht nur eine Anpassung der Gebäude an eine zeitgemäße Nutzung dar. Sie beinhaltet gleichermaßen Strategien, die das Projektmanagement einer Immobilienprojektentwicklung nutzt, um das jeweilige Gebäude für den Markt wieder wettbewerbsfähig zu machen.

Redevelopment und Revitalisierung: Wo liegt der Unterschied?

Während beide Begriffe eng miteinander verbunden sind, gibt es wesentliche Unterschiede zwischen Revitalisierung und Redevelopment: 

Revitalisierungsprojekte konzentrieren sich auf die Wiederbelebung und Modernisierung bestehender Gebäude, um deren Lebenszyklus zu verlängern. Dabei optimieren Projektentwickler häufig die Nutzungskonzepte, ohne die ursprüngliche Struktur grundlegend zu verändern.

Redevelopment hingegen umfasst tiefgreifendere Maßnahmen, die über eine bloße Modernisierung hinausgehen. Hierbei kann es sich um umfassende Umbauten oder sogar um den teilweisen Abriss und Neubau einzelner Gebäudeteile handeln. Der Fokus liegt darauf, das Grundstück oder die Bestandsimmobilie für eine vollkommen neue Nutzung vorzubereiten, oft mit weitreichenden Eingriffen in die Bausubstanz.

Warum Revitalisierung?

Neben der Umorganisation der Nutzungsstrukturen einer Immobilie lassen sich auch andere Möglichkeiten, wie Abriss und Neubau oder einfach nur die Sanierung der Bausubstanz nutzen. Allerdings können dem – je nach Projekt – wirtschaftliche und behördliche Hindernisse im Weg stehen. So etwa der Denkmalschutz. Steht eine Immobilie oder eine Anlage unter Denkmalschutz, ist ein Abriss ausgeschlossen und auch die reine Sanierung ist keine wirkliche Alternative, da in der Regel die Architektur vergangener Jahrzehnte im Raumzuschnitt den modernen Nutzungskonzepten zuwiderläuft. Mit einer Sanierung ist das Gebäude zwar wieder in einem vermarktungsfähigen Zustand, jedoch wird sein Lebenszyklus dadurch nicht wesentlich verlängert. Zudem besteht die Möglichkeit, dass die darin enthaltenen Nutzflächen dem heutigen Nutzerbedürfnis von Gewerbetreibenden oder auch Wohnungssuchenden nicht entsprechen. Die Folge kann ein langer Leerstand sein.

Lohnt sich eine Revitalisierung immer?

Das ist eine Frage, die sich erst nach einer gründlichen Bestandsaufnahme und einer Analyse der baulichen, rechtlichen sowie wirtschaftlich-organisatorischen Rahmenbedingungen beantwortet lässt. Dabei müssen Projektentwickler eine ganze Reihe von Aspekten berücksichtigen, die auf das Projekt Einfluss nehmen – genauso wie die Umsetzung des Projekts auf seine Umgebung Einfluss nimmt.

• Der oder die Projektentwickler müssen hierbei in einer Machbarkeitsstudie Analysen des Standortes und der Immobilie vornehmen.
• Dann folgt die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Bestandsimmobilie, bei der die durch den Städtebau vorgegebenen Standortkonzepte berücksichtigt werden, etwa für die besonderen Umstände einer Lage in der Innenstadt.
• Im Weiteren geht es an die funktionale Konzeptoptimierung mit Einbindung der Nutzerbedürfnisse von Investoren wie auch zukünftigen Mietern oder Pächtern, ob nun gewerblich oder privat.
• In der Umgebungsanalyse wird der Standort der Immobilie betrachtet und die Ist-Situation festgestellt. Das bedeutet, die Ermittlung von Verkehrs- und Kundenfrequenzen, die durch den Städtebau gegebene Infrastruktur und auch, welche Konzepte und Maßnahmen sowohl von den jeweiligen Kommunen als auch anderer Projektträger vorliegen. Daraus lassen sich Rückschlüsse über die bestmögliche Nutzung des zu revitalisierenden Objekts ziehen. Die Umgebungsanalyse zieht zudem Brachflächen oder leerstehende Gebäude in der Projekt-Nachbarschaft mit ein. Unter Umständen kann sich die Erweiterung des Projekts durch Zukauf und Auf- beziehungsweise Umbau solcher Brachflächen oder Leerstände durchaus lohnen: Zum einen aufgrund der Standortaufwertung und zum anderen durch den daraus zu erwartenden Gewinn. Voraussetzung ist hierbei, dass die Gesamtkonzeption der Revitalisierung dies zulässt.

Die Revitalisierung von Immobilien ist in ihrer Gesamtheit fast immer die bessere Lösung als der Abriss und der Neubau oder nur die Sanierung. Gerade in Innenstädten sind Revitalisierungsmaßnahmen gegenüber Neubauten meist nicht nur die preiswertere Lösung, sondern zugleich diejenige mit der höheren Gewinnerwartung, sowohl für die Investoren als auch für die späteren Nutzer.

Weiterer Nutzen von Revitalisierungen

Auch nach der erfolgreichen Revitalisierung zeigt sich durch die erfolgten Umbaumaßnahmen sowie der Änderung der Nutzungsstrukturen für die Verwaltung der Immobilie eine erhebliche Erleichterung. Das beginnt bei der Vereinfachung des Facility Management durch die Modernisierung der Infrastruktur, verbessert den Lebenszyklus der Immobilie erheblich, führt zu höheren Miet- und Pachterträgen durch das angepasste Angebot und schlägt sich letztlich in einem wesentlich höheren Marktwert der Immobilie nieder. Der letztgenannte Punkt des höheren Marktwertes wird dabei durch eine verbesserte Standort-Prognose zusätzlich unterstützt, denn projektierte oder bereits fertig gestellte Immobilien aus Revitalisierungen besitzen oft eine Magnetwirkung und verursachen weitere, ähnliche Projekte in der Umgebung.

Wie riskant ist die Revitalisierung von Immobilien?

Die vorangegangene Standortanalyse ist ein wichtiger Aspekt, der die Risiken einer Revitalisierung minimiert. Im Vergleich zu Neubauprojekten und Refinanzierungen erlaubt die Revitalisierung aufgrund der intensiven Analyse aller Aspekte sowie dem übergreifenden Nutzungskonzept eine sehr tragfähige Berechnung der Gewinne aus Einlagen, sodass die Sicherheitsstrukturen von revitalisierenden Objekten noch optimaler sind.