Der Beleihungswert ist ein Begriff aus der Kreditwirtschaft zur Immobilienwertermittlung. Will eine Bank eine Immobilie über einen gewissen Zeitraum finanzieren, ermittelt sie diesen Wert. Man spricht in diesem Zusammenhang auch vom Beleihungszeitraum. Berechnet wird der Beleihungswert basierend auf der Annahme, dass er über einen längeren Zeitraum hinweg mit hoher Wahrscheinlichkeit bei einem Verkauf zu erzielen wäre. Geregelt ist die Ermittlung des Beleihungswerts in der Beleihungswertermittlungsverordnung, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) verordnet wurde, und im Pfandbriefgesetz.
Durchgeführt werden Beleihungswertermittlungen ausschließlich von Gutachtern. In der Regel sind diese von der Pfandbriefbank beauftragt. Bereits erstellte Gutachten von Darlehensnehmern dürfen nicht als Grundlage zur Ermittlung des Beleihungswerts genutzt werden.
Für den Beleihungswert einer Immobilie gilt im Gegensatz zum Ertragswert die besondere Regel, dass er den Verkehrswert der Immobilie nicht übersteigen darf. Dies ist im Pfandbriefgesetz beschrieben und soll mögliche Wertschwankungen der Kreditsicherheit, also der Immobilie, auffangen.
So wird eine Liegenschaft beispielsweise, wenn sie von einem Kreditinstitut mit 11 Mio. Euro Beleihungswert ermittelt wird, aber für 10 Mio. Euro verkauft wurde, im Beleihungswert nachträglich um 1 Mio. Euro abgewertet.