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Jede Kapitalanlage birgt gewisse Risiken, weshalb es zwingend notwendig ist, ein elementares Wissen und ein Grundverständnis solcher Risiken zu entwickeln. Die folgenden Ausführungen sollen Grundverständnis für diese Risiken vermitteln.
Ziel einer Kapitalanlage ist stets die Mehrung oder des Erhalts des Vermögens. Dies kann vor allem dann erzielt werden, wenn bewusst Risiken eingegangen werden, um Renditechancen wahrzunehmen. Hierfür ist allerdings notwendig, die Risiken der verschiedenen Anlegerklassen zu tragen und sich dessen vor allem bewusst zu sein.
Die drei Grundpfeiler einer Kapitalanlage sind namentlich Rendite, Sicherheit und die Liquidität.
Diese drei Grundpfeiler einer Kapitalanlage stehen in Wechselwirkung zueinander und beeinflussen sich gegenseitig. So hat eine Anlage mit hoher Liquidität und einer hohen Sicherheit in der Regel eine geringe Renditeerwartung. Auf der anderen Seite bedeutet dies, dass eine hohe Rentabilität und eine hohe Liquidität im Regelfall eine geringere Sicherheit mit sich bringt. Liegt hingegen eine hohe Rentabilität und auch eine hohe Sicherheit vor, so ist die Anlage nicht liquide. Ein Anleger muss daher seine Ziele nach seinen individuellen Präferenzen und seinen persönlichen Umständen gegeneinander abwägen.
Für die Entscheidung für eine Kapitalanlage, ist es von besonderer Wichtigkeit, sich dem Zusammenspiel verschiedener Risikofaktoren bewusst zu sein. Um zu einer Risikoverringerung zu kommen, sollten Anleger ihr Kapital auf mehrere Anlagen verteilen. Es sollte also eine Diversifikation vorgenommen werden, um eine Senkung der Risken zu erzielen.
Durch eine geeignete Kombination von verschiedenen Anlageinstrumenten kann das Portfoliorisiko reduziert; zugleich jedoch die angestrebte Rendite berücksichtigt werden. Diese gezielte Streuung zur Reduktion des Anlegerrisikos wird als „Diversifikation“ bezeichnet. Diversifikation entspricht dem Grundprinzip, dass nicht auf das volle Risiko gegangen werden sollte, in dem das Kapital nur auf eine Anlage angelegt wird, da diese Vorgehensweise ein unnötig hohes Risiko mit sich bringt. Durch die Diversifikation lässt sich das grundsätzliche Risiko jedenfalls senken, wobei der Grad der Reduktion davon abhängt, wie unabhängig sich die einzelnen Preise der Portfoliobestandteile entwickeln. Dies hat zur Folge, dass Verluste einer Anlage durch etwaige Gewinne einer anderen Anlage ausgeglichen werden können.
Neben den stets existierenden spezifischen Risken einzelner Anlageklassen, -Instrumenten und auch Finanzdienstleistungen, treten auch allgemeine Risiken einer Kapitalanlage auf. Einige dieser Risiken werden hier beschrieben. Diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend.
Die wirtschaftliche Entwicklung der Volkswirtschaft verläuft im Regelfall Wellenförmig und ist vom sogenannten Aufschwung, von Hochphasen, dem Abschwung und letztendlich auch von Tiefphasen geprägt. Diese Konjunkturzyklen wiederum sind geprägt und abhängig von Entscheidungen der Regierungen und auch Zentralbanken. Ferner können einzelne Zyklen mehrere Jahre bis Jahrzehnte andauern und so einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Wertentwicklung verschiedener Anlageklassen nehmen. Ist die Konjunktur in einer schlechten Phase, kann dies die Werthaltigkeit der Kapitalanlage nachhaltig negativ beeinflussen.
Durch Geldentwertung kann ein Vermögensschaden entstehen, dies wird Inflationsrisiko genannt. Wenn die Inflation höher ist als die nominale Verzinsung der Kapitalanlage, so führt das zu einem Kaufkraftverlust in Höhe der Differenz. Dieses wird im allgemeinen als negativer Realzins beschrieben. Als Orientierungsgröße für einen solchen möglichen Kaufkraftverlust kann die Realverzinsung dienen. Wenn also beispielsweise die Nominalverzinsung einer Kapitalanlage 6% und die Inflation in diesem Zeitraum 4% beträgt, so würde die Realverzinsung pro Jahr nur +2% liegen. Ist die Inflation sogar höher als die Nominalverzinsung, kann die Realverzinsung auch in den negativen Bereich fallen.
Ein Schuldner, der im Ausland ansässig ist, kann trotz eigentlicher Zahlungsfähigkeit, nicht in der Lage sein, seine Schuld fristgerecht zu begleichen. Dies kann sich aus dem Einfluss des jeweiligen Staates auf die Währung und die Transferfähigkeit dieser ergeben. Eine solche Einflussnahme kann vor allem durch politische und soziale Einflüsse, einem Regierungswechsel, Streiks oder auch außerpolitische Konflikte sein. Der Anleger kann hier durch einen Vermögensschaden erleiden.
Wird in einer anderen Währung als in der eigenen angelegt, so hängt der Ertrag nicht ausschließlich vom Ertrag des Investments in der Fremdwährung ab. Der Wechselkurs kann diesen stark beeinflussen. Ein Verlust kann jedenfalls dann entstehen, wenn die ausländische Währung, in welcher das Investment getätigt wurde, eine Abwertung in der heimischen Währung erfährt. Dies kann auf der anderen Seite allerdings auch zu einem Vermögensvorteil führen. Das grundsätzliche Risiko besteht sodann bei Baranlagen, wie auch bei Anlagen in Aktien, Anleihen und anderen Finanzprodukten, welche in einer Fremdwährung getätigt wurden.
Kann eine Anlage kurzfristig gekauft und verkauft werden und liegen die An- und Verkaufspreise nahezu beieinander, so wird diese als liquide bezeichnet. Für eine solche Anlage gibt es im Normalfall stets genug Käufer und Verkäufer und gewähren so einen reibungslosen und beständigen Handel. Kommt es allerdings in einer Phase dazu, dass eine unzureichende Liquidität vorliegt, so kann ein kurzfristiger Verkauf einer Anlage nicht mehr gewährleistet werden. Ferner kann es auch dazu kommen, dass die Anlage mit einem geringeren Kursniveau verkauft wird. Dies kann, bei einem Kursverlust, zu einem Vermögensschaden des Kunden führen.
Es können offene, wie auch versteckte Kosten anfallen, über welche sich der Kunde stets Gedanken machen sollte. Für einen langfristigen Anlageerfolg sollten die Kosten, die anfallen können, nicht vernachlässigt und vor allem mit großer Sorgfalt betrachtet werden.
Kosten, die bei Kreditinstituten und anderen Finanzdienstleistungsinstituten, entstehen können, sind unter anderem Transaktionskosten für den Kauf und Verkauf von Wertpapieren. Aber auch Provisionen für die Ausführung, bzw. die Vermittlung des Auftrages. Es können aber auch Folgekosten bei Banken, Fondanbietern oder sonstigen Finanzdienstleistern in Form von Depotgebühren, Managementgebühren, Ausgabeaufschläge, oder anderen für den Kunden nicht offensichtlichen Provisionen, auftreten. Diese Kosten sollten bei jeder Entscheidung in eine Gesamtbetrachtung mit einbezogen werden. Je höher die Kosten sind, desto geringer sind die effektiv erzielbaren Renditen.
Der Anleger muss im Regelfall auf seine Erträge Abgaben in Form von Steuern leisten. Treten Veränderungen bei den steuerlichen Rahmenbedingungen für Kapitalerträge auf, so kann dies zu einer veränderten Abgabenlast führen. Handelt es sich ferner um eine Anlage im Ausland, so muss das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen beachtet werden. Steuern und Abgaben können so also die effektiv zu erzielende Rendite der Anlage mindern. Auch steuerpolitische Entscheidungen können sich zudem, negativ, aber auch positiv auf die Kursentwicklung der Kapitalmärkte auswirken.
Um den Anlagebetrag zu steigern, können Anleger Kredite oder sonstige Beleihungen auf ihre Kapitalanlagen aufnehmen, mit dem Ziel den Anlagebetrag noch weiter zu steigern. Dies kann bei einem Wertverlust der Anlage dazu führen, dass die Zins- und Tilgungsanforderungen des Kredites nicht mehr aus der Anlage bedient werden können. Der Anleger kann in diesem Fall dazu gezwungen sein, seine Anlage zu veräußern. Eine Finanzierung einer Kapitalanlage über einen Kredit ist daher mit einem sehr hohen Risiko verbunden und kann dazu führen, dass ein Anleger erhebliche Verluste erleidet.
Korrekte Informationen sind die Grundlage einer erfolgreichen Kapitalanlage. Sind diese nicht ausreichenden oder gar fehlerhaft, kann dies zu einer Fehlentscheidung des Kunden führen.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass außergewöhnliche Risiken wie Epidemien, Erdbeben, Umweltkatastrophen, kriegerische Auseinandersetzungen, Flugzeugabstürze oder sonstige Ereignisse höherer Gewalt auftreten und die Immobilie betreffen. Jedes dieser Ereignisse kann die Vermögens-, Finanz-und Ertragslage der Emittentin erheblich negativ beeinträchtigen und die Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger gefährden.
Die Covid-19-Pandemie (Coronavirus) und die andauernden kriegerischen Auseinandersetzungen zwischen Russland und der Ukraine sowie die damit einhergehenden zum Teil erheblichen wirtschaftlichen Belastungen für große Teile der Wirtschaft und der Bevölkerung können einen erheblich negativen Einfluss auf die Emittentin sowie auf das von der Projektgesellschaft gehaltene Projektgrundstück haben, insbesondere auf die Sanierung, Planung, Bewirtschaftung oder Veräußerung der Immobilie, sowie auf den Veräußerungserlös und langfristige Finanzierbarkeit der Immobilie. Die COVID-19-Pandemie kann auch über die unmittelbaren Folgen hinaus die zukünftige Entwicklung der Immobilie und des Immobilienmarktes langfristig negativ beeinflussen. Eine Veräußerbarkeit der Immobilie sowie eine Refinanzierung des Kredits können erschwert oder unmöglich werden. Zudem kann sich die Pandemie, neben anderen Marktfaktoren wie z.B. Marktentwicklung, Konjunktur, Geld- und Zinspolitik, nachteilig auf die Immobilienentwicklungsbranche auswirken, sodass die mit der Planung der Immobilie befassten Unternehmen nicht in der Lage sind, die Planung der Immobilie im vorgesehenen Zeitrahmen fertigzustellen. Ferner kann es zu einer geringeren Zeichnungsbereitschaft bei Investoren und damit zu einem geringeren oder gar einem ausbleibenden Platzierungserfolg bei der Anlage kommen. Zum Datum der Angebotsunterlagen können die Folgen der COVID-19-Pandemie nicht abgeschätzt werden. Dieses Risiko kann die Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger gefährden.
Die Emittentin und die Projektgesellschaft können zukünftige Änderungen der zum Datum der Angebotsunterlagen geltenden Gesetze, Verordnungen und Richtlinien sowie deren Auslegung nicht ausschließen. So wurde z.B. in Berlin die sog. Mietpreisbremse beschlossen, deren Einführung auch in anderen Städten diskutiert wird. Es besteht insoweit grundsätzlich die Möglichkeit, dass gesetzgeberische, gerichtliche oder behördliche Maßnahmen und/oder eine Änderung der Marktverhältnisse einen negativen Einfluss auf die Liquidität der Emittentin und der Projektgesellschaft haben können, die die Rückzahlung der Kreditsforderung und damit auch die Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger gefährden.
Für die Platzierung der Anlagen besteht keine Platzierungsgarantie. Insoweit besteht für die Anlage ein Platzierungsrisiko, das dazu führen kann, dass der Emittentin zu wenig Kapital für die beabsichtigten Investitionen zur Verfügung steht. Die Emittentin wird im Falle eines zu geringen Platzierungserfolges die Kredit zum Nennbetrag an die Anleger zurückzahlen. Da die Emittentin in diesem Fall keine Zinseinnahmen erzielt haben wird, wird eine Verzinsung der Kredit nicht erfolgen können.
Eine vorzeitige Veräußerung der Anlage ist zwar grundsätzlich möglich. Die Veräußerbarkeit der Anlage ist jedoch stark eingeschränkt. Eine Veräußerung der Anlage ist nur außerhalb der Börse möglich, was eine Veräußerung unmöglich machen kann. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass ein Anleger die von ihm gehaltene Anlage nur zu einem Preis verkaufen kann, der erheblich unter dem Nennwert liegt.
Soweit eine Nachrangigkeit der Kreditforderung vereinbart wurde, wird auf das Folgende hingewiesen: In einem Insolvenzverfahren über das Vermögen der Emittentin und im Falle der Liquidation der Emittentin treten die Zahlungsansprüche der Anleger aus dem Kredit (Zinszahlungen sowie Rückzahlung des Kreditsbetrags) im Rang hinter alle nicht nachrangigen Forderungen zurück. Die kann zum Teil- oder Totalverlust des Anlagebetrags führen.
Die Emittentin ist in bestimmten Fällen berechtigt, die Kredit vorzeitig zu kündigen und an die Anleger zurückzuzahlen. In diesem Fall trägt der Anleger das Risiko, dass infolge der vorzeitigen Rückzahlung seiner Kapitalanlage eine geringerer Gesamtrendite als erwartet aufweist. Außerdem ist es möglich, dass der Anleger das zurückgezahlte Kapital im Vergleich zu den nur zu ungünstigeren Konditionen reinvestieren kann.
Der wirtschaftliche Erfolg der Emittentin und ihre Fähigkeiten, die Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen zu erfüllen, hängt ausschließlich von den Zinseinnahmen aus dem Kredit sowie von der Rückzahlung der Kreditsforderung durch die Projektgesellschaft ab. Das Kredit wird gegenüber dem von der Projektgesellschaft mit einem deutschen Kreditinstitut (das „vorrangige Kreditinstitut“) abgeschlossenen Kreditvertrag (das „Darlehen“) nur nachrangig bedient, soweit eine Nachrangigkeit vereinbart wurde. Insoweit besteht das Risiko, dass die Liquiditätslage der Projektgesellschaft und der Emittentin bei einer ausbleibenden Veräußerung oder einem zu geringen Veräußerungserlös die Zahlung der Zinsen und/oder Rückzahlung des Kreditsbetrages nicht zulässt. Das Kredit wird gegenüber dem Darlehen nur nachrangig bedient.
Dies bedeutet, dass der Mezzanine-Kredit häufig als nachrangige Verbindlichkeit strukturiert ist, was dazu führen kann, dass vorrangige Verbindlichkeiten, wie z.B. Bankdarlehen, im Falle einer Insolvenz, vorrangig bezahlt werden.
Das Darlehen kann bei Vorliegen wichtiger Gründe durch das vorrangige Kreditinstitut jederzeit gekündigt werden. Sollte ein Kündigungsgrund vorliegen, besteht das Risiko, dass das vorrangige Kreditinstitut die sofortige Rückzahlung der Darlehensforderungen in voller Höhe verlangt und die Verwertung der Sicherheiten androht. Zu einer vorzeitigen Rückzahlung der Darlehensforderungen wird die Projektgesellschaft aller Voraussicht nur nach Veräußerung der Immobilie in der Lage sein. Es besteht insoweit das Risiko, dass der erzielbare Veräußerungserlös der Immobilie nicht ausreicht, um das vorrangige Kreditinstitut vollständig zu befriedigen. Dieses Risiko kann die Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger gefährden.
Es kann nicht garantiert werden, dass ein bestimmtes Rendite- oder Ertragsziel erreicht wird. Renditen der Vergangenheit oder Prognosen sind keine Garantie für Erfolge in der Zukunft. Portfolio Investments unterliegen keiner Marktpreisbewertung durch den Sekundärmarkt und können – auch von außerordentlichen – Wertberichtigungen betroffen sein. Eine Liquidation des Portfolios oder von Einzelinvestments kann im Sonderfall erhebliche Wertverluste zur Folge haben.
Die Überlassung von Mezzanine-Kredit kann im Zweifelsfall zeitlich befristet sein, was ein Risiko für die Refinanzierung darstellen kann.
Anleger müssen bei der Bereitstellung von Mezzanine-Kapital bedenken, dass die Transaktionskosten höher ausfallen. Die Zinskosten liegen höher als bei anderen Finanzierungsmöglichkeiten, da das Mezzanine-Kapital ein höheres Risiko mit sich bringt.
Die Kapitalgeber haben hinsichtlich des operativen Geschäfts nur geringe Mitspracherechte. Diese beziehen sich im Wesentlichen auf den Informationsanspruch und Kontrollmöglichkeiten
Unter den Begriff der Anleihe fallen im Allgemeinen verzinsliche Wertpapiere, auch Rentenpapiere genannt. Auch sogenannte Indexanleihen, Pfandbriefe und strukturierte Anleihen fallen unter diesen Oberbergriff. Die grundsätzliche Funktionsweise ist jedoch bei allen Typen die gleiche. Sowohl private Unternehmen als auch öffentlich-rechtliche Einrichtungen des Staates können Anleihen begeben. Wobei stets zu beachten ist, dass sie dem Inhaber keine Anteilsrechte gewähren. Vielmehr gestaltet es sich so, dass der Emittent durch die Ausgabe einer Anleihe Fremdkapital aufnimmt. Anleihen sind handelbare Wertpapiere mit einem Nominalbetrag (Höhe der Schuld), einem Zinssatz und einer festen Laufzeit.
Die Emittentin verpflichtet sich dazu, den Anlegern einen Zinssatz zu zahlen, welcher entweder in regelmäßigen Abständen oder kumulativ am Ende der Laufzeit fällig ist. Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. Ein wichtiger Faktor ist die Bonität der Emittentin, die Laufzeit der Anleihe und die zugrundeliegende Währung, sowie das allgemeine Marktniveau. Am Ende der Laufzeit erhält der Anleger ferner den Nominalbetrag zurück. Ist der Zinssatz höher, bedeutet dies in der Regel auch ein höheres Bonitätsrisiko der Emittentin. Die Höhe der Verzinsung des Nominalbetrages bildet die Erträge des Anlegers. Aber auch die Differenz zwischen An- und Verkaufspreis spielt in die Erträge mit hinein. Anleihen können, genau wie Aktien, an Börsen oder auch außerbörslich gehandelt werden.
Eines der größten Risiken bei einer Investition in Anleihen, ist das Ausfallrisiko der Emittentin. Kann die Emittentin ihrer Verpflichtung gegenüber den Anlegern nicht nachkommen, so droht ein Totalverlustrisiko. Allerdings kann im Falle der Insolvenz der Emittentin, eventuelle Forderungen der Anleger aus der Insolvenzmasse bedient werden, da es sich bei dem angelegten Kapital um Fremdkapital handelt. Wie zahlungsfähig eine Emittentin ist, kann in regelmäßigen Abständen von Ratingagenturen gemessen werden. Hierdurch wird eine Emittentin dementsprechend in eine Risikoklasse eingeteilt. Hat eine Emittentin eine eher geringe Bonität, so wird dies meist mit einem höheren Zinssatz kompensiert. Handelt es sich um eine besicherte Anleihe („Covered-Bonds“), so hängt die Bonität auch vom Umfang und der Qualität der Besicherung ab.
Durch Geldentwertung kann ein Vermögensschaden entstehen, dies wird Inflationsrisiko genannt. Für eine Anleihe bedeutet dies, dass der Fall eintreten kann, dass sich während der Laufzeit einer Anleihe die Inflation so erhöht, dass sie über dem Zinssatz der Anleihe liegt und es so zu einem negativen Realzins des Anlegers kommt.
Das Leitzinsniveau, welches von den Zentralbanken bestimmt wird, beeinflusst den Wert einer Anleihe. Hat eine Anleihe etwa einen fixen Zinssatz, so ist eine solche Form bei einem steigenden Zinsniveau eher unattraktiv und der Preis der Anleihe fällt. Auch wenn die Emittentin den Zinssatz und den Nominalbetrag erst am Ende der Laufzeit zahlt, kann dies zu einem Verlust des Anleihegläubigers führen, sofern dieser seine Anleihe zu einem Zeitpunkt verkauft, in welcher die Anleihe unter dem Emissions- oder Kaufpreis liegt.
Unter einer tokenbasierten Anleihe versteht man eine Schuldverschreibung, die mittels eines Tokens übertragen werden kann. Die Schuldverschreibung ist dabei nachrangig und mit einer vorinsolvenzlichen Durchsetzungssperre ausgestattet. Die tokenbasierten Schuldverschreibungen begründen Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen der Emittentin gegenüber den Anlegern, beinhalten ausschließlich nachrangige, schuldrechtliche Ansprüche der Anleger gegenüber der Emittentin und gewähren keine Teilnahme-, Mitwirkungs- und Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung der Emittentin. Die vorinsolvenzliche Durchsetzungssperre führt dazu, dass ein Anleger in der Krise der Emittentin keine Ansprüche auf Zinsen und Rückzahlung durchsetzen kann, wenn diese Ansprüche eine Insolvenz der Emittentin auslösen würden.
Die Rechte aus den tokenbasierten Schuldverschreibungen werden nicht in einer Urkunde verbrieft. Daher erfolgt auch keine Hinterlegung einer Urkunde bei einer Depotbank. Für jede Schuldverschreibung wird ein Token von der Emittentin an die Anleger herausgegeben, welcher die Rechte aus den tokenbasierten Schuldverschreibungen repräsentiert.
Die Qualität der Planung der Immobilie hat wesentliche Bedeutung im Hinblick auf die Vermarktbarkeit, auf die Wertentwicklung und auf den Preis der Immobilie. Es besteht das Risiko, dass die Planung Mängel aufweisen kann. Nicht behobene oder nicht behebbare Planungsmängel können sich negativ auf die Wertentwicklung der Immobilie insgesamt sowie auf den für die Immobilie erzielbaren Veräußerungserlös auswirken.
Es besteht das Risiko, dass es im Rahmen der Planung der Immobilie zu Verzögerungen kommt, z.B. durch baurechtliche Verfahren, verzögerter oder nicht erfolgter Erteilung erforderlicher Genehmigungen, wie z.B. Verzögerungen in der Planung, Planungsfehler, Altlasten, gestiegener Projektkosten, Ausfall bzw. Schlecht- oder Nichtleistung von Projektpartnern, Nichtbestehen oder Uneinbringlichkeit von Gewährleistungsansprüchen, (nachträglicher) behördlicher Auflagen, Streiks oder sonstiger höherer Gewalt, Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, des Mikro- oder Makrostandortes oder der rechtlichen oder steuerlichen Rahmenbedingungen. Weiterhin besteht das Risiko, dass die Kosten der Planung der Immobilie die vorgesehenen Gesamtinvestitionskosten übersteigen und die Projektgesellschaft zur Deckung dieser höheren Kosten weiteres Fremdkapital aufnehmen muss. Unvorhersehbare Ereignisse wie eine fehlerhafte Projektplanung oder eine falsche Kostenkalkulation können zu Mehrkosten führen, die die Immobilie unwirtschaftlich werden lassen. Im ungünstigen Fall kann die Immobilie nicht fertiggestellt werden. Jeder dieser Faktoren kann die zukünftigen Einkünfte der Emittentin negativ beeinträchtigen. Die Realisierung dieser Risiken kann zu einer Verzögerung oder zu einem teilweisen oder gänzlichen Ausfall der Rückzahlung der Anlage führen.
Es besteht das Risiko, dass es im Rahmen der Errichtung der Immobilie zu Verzögerungen kommt, z.B. durch baurechtliche Verfahren, verzögerter oder nicht erfolgter Erteilung erforderlicher Genehmigungen, wie z.B. Rohbau und/oder Endabnahme, Planungs- oder Materialfehler, Altlasten, Bauverzögerungen oder -unterbrechungen, gestiegener Projektkosten, Ausfall bzw. Schlecht- oder Nichtleistung von Projektpartnern, Nichtbestehen oder Uneinbringlichkeit von Gewährleistungsansprüchen, (nachträglicher) behördlicher Auflagen, Streiks oder sonstiger höherer Gewalt, Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, des Mikro- oder Makrostandortes oder der rechtlichen oder steuerlichen Rahmenbedingungen.
Weiterhin besteht das Risiko, dass die Kosten der Errichtung und der Sanierung der Immobilien für das Projekt geplanten Finanzierungsmittel übersteigen und die Projektgesellschaft zur Deckung dieser höheren Kosten weiteres Fremdkapital aufnehmen muss.
Unvorhersehbare Ereignisse wie eine fehlerhafte Projektplanung oder eine falsche Kostenkalkulation können zu Mehrkosten führen, die die Immobilie unwirtschaftlich werden lassen. Im ungünstigsten Fall kann die Immobilie nicht fertiggestellt werden. Jeder dieser Faktoren kann die zukünftigen Einkünfte der Emittentin negativ beeinträchtigen. Die Realisierung dieser Risiken kann zu einer Verzögerung oder zu einem teilweisen oder gänzlichen Ausfall der Rückzahlung des Kredits führen.
Die Möglichkeit der Projektgesellschaft, durch den bei einem Verkauf der Immobilie erzielbaren Veräußerungserlös oder durch den Abschluss einer langfristigen Anschlussfinanzierung der Immobilie auch die Rückführung des Kredits durch die Projektgesellschaft sicherzustellen, ist von vielen Faktoren abhängig, z.B. von der Standortqualität, von der Nachfrage von Investoren, von markt- und objektspezifischen Entwicklungen (insbesondere des Immobilien- und Zinsmarktes) sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Umständen. Der Kredit ist vorrangig zu bedienen. Sollten demnach die Verkaufserlöse nicht ausreichen, um den Kredit und das Kredit nebst Zinsforderungen vollständig abzulösen, würde die Emittentin keine ausreichenden Erlöse auf ihre Kreditsforderung erhalten, um die Ansprüche der Anleger zu erfüllen. Es besteht das Risiko, dass keine ausreichenden Verkaufserlöse erzielt und keine langfristige Anschlussfinanzierung zu annehmbaren Konditionen abgeschlossen werden kann, das Kredit nicht oder nur teilweise bedient wird und es zu einer Insolvenz der Emittentin und einem Totalverlust des vom Anleger eingesetzten Kapitals kommt.
Die Möglichkeit der Projektgesellschaft, durch den bei einem Verkauf der Immobilie erzielbaren Veräußerungserlös auch die Rückführung des Kredits sicherzustellen, ist von vielen Faktoren abhängig, z.B. von der Standortqualität, von der Nachfrage von Investoren, von markt- und objektspezifischen Entwicklungen (insbesondere des Immobilien- und Zinsmarktes) sowie von gesamtwirtschaftlichen oder branchenspezifischen Umständen. Der Kredit ist vorrangig zu bedienen. Sollten demnach die Verkaufserlöse nicht ausreichen, um den Kredit abzulösen, würde die Emittentin keine ausreichenden Erlöse auf die Kreditsforderung erhalten, um die Ansprüche der Anleger vollständig zu erfüllen. Es besteht das Risiko, dass keine ausreichenden Verkaufserlöse erzielt werden, das Kredit nicht oder nur teilweise bedient wird und es zu einer Insolvenz der Emittentin und einem Totalverlust des vom Anleger eingesetzten Kapitals kommt.
Die Bauqualität der Immobilie hat wesentliche Bedeutungen im Hinblick auf die Wertentwicklung und auf die Veräußerbarkeit der Immobilie sowie auch auf deren langfristige Vermietbarkeit. Es besteht das Risiko, dass es im Rahmen der Errichtung der Immobilie zu Schlechtleistungen der an der Bauausführung beteiligten Unternehmern (z.B. Generalunternehmer, Architekten, Ingenieure, Handwerker, Ausstatter) kommen kann bzw. gekommen ist oder anderer unentdeckte Mängel oder Altlasten auf dem Projektgrundstück (z.B. Bodenverunreinigungen) vorliegen. Hierdurch können Mehrkosten zulasten des Projekts entstehen, die das Projekt im Ergebnis unwirtschaftlich werden lassen. Auch wenn der Projektgesellschaft bei Baumängeln grundsätzlich Nachbesserungs- und Schadensersatzansprüche gegen die bauausführenden Unternehmen aufgrund mangelhafter Leistung zustehen würden, könnten diese Ansprüche aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht durchsetzbar sein, sodass die Projektgesellschaft die Kosten einer Mängelbeseitigung selbst zu tragen hat. Weiterhin können durch Schlechtleistungen Folgekosten (Rechtsverfolgungskosten, Gutachterkosten) verursacht werden, die die Kosten weiter erhöhen würden. Kosten für die Beseitigung nicht erkannter Baumängel sind daher von der Projektgesellschaft aus vorhandener Liquidität und/oder durch die zusätzliche Aufnahme von Fremdkapital zu finanzieren. Nicht behobene oder nicht behebbare Baumängel können sich negativ auf die langfristigen Miet-/Pachterträge und somit auf die Wertentwicklung der Immobilie insgesamt sowie auf den für die Immobilie erzielbaren Veräußerungserlös auswirken. Jeder dieser Faktoren kann die zukünftigen Einkünfte der Emittentin negativ beeinträchtigen. Die Realisierung dieser Risiken kann zu einer Verzögerung oder zu einem teilweisen oder gänzlichen Ausfall der Rückzahlung des Kredits führen.
6.1.6.1 Allgemeines
Wohnimmobilien (wie Wohnungen und Reihenhäuser) sowie Gewerbeimmobilien (wie Bürogebäude und Ladenflächen) in welche Emittenten investieren oder durch diese verwaltet werden, zählen zu der Anlageklasse der Immobilienanlage.
6.1.6.2 Allgemeine Risiken
6.1.6.3 Spezielle Risiken
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