Mietrendite berechnen

Definition: Was versteht man unter Mietrendite?

Die Mietrendite ist eine Kennzahl, die bei einer Immobilie das Verhältnis zwischen den jährlichen Mieteinnahmen und den Kosten einer Immobilie beschreibt. Sie zeigt an, wie rentabel eine Immobilie als Kapitalanlage ist und dient Anlegern als erste Orientierung, ob ein Investment sinnvoll ist.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen:

• Bruttomietrendite: Betrachtet die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie.‍
• Nettomietrendite: Bezieht zusätzlich laufende Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierung in die Berechnung ein.

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Möglichkeit, die Rentabilität einer Immobilie zu ermitteln. Sie gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises durch die jährlichen Mieteinnahmen gedeckt werden. Dabei werden keine weiteren Kosten wie Instandhaltung oder Kaufnebenkosten berücksichtigt. Die Bruttomietrendite eignet sich vor allem als erste Einschätzung und für den Vergleich von verschiedenen Objekten.

Formel zum Berechnen der Mietrendite (brutto)¹:

Beispiel zur Berechnung der Mietrendite (brutto): Beträgt die Jahreskaltmiete einer Immobilie 12.000 Euro und der Kaufpreis 300.000 Euro, ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4 %.

Nettomietrendite berechnen

Die Nettomietrendite bietet eine präzisere Analyse der Rentabilität, da sie neben den Mieteinnahmen auch die laufenden Kosten berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten oder Kaufnebenkosten wie Notargebühren und Grunderwerbsteuer. Sie eignet sich besonders gut, um eine realistische Einschätzung der wirtschaftlichen Effizienz eines Immobilien Investments zu erhalten.

Formel zum Berechnen der Mietrendite (netto)¹:

• Jahresreinertrag: Mieteinnahmen pro Jahr minus laufende Kosten (Zinszahlungen und nicht-umlegbare Kosten, wie Instandhaltung, Verwaltung, Leerstandsrücklagen)‍
• Gesamtkosten der Immobilie: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)

Beispiel zur Berechnung der Mietrendite (netto): Die Jahreskaltmiete liegt bei 12.000 Euro, die laufenden Kosten bei 3.000 Euro. Der Jahresreinertrag beträgt somit 9.000 Euro. Die Gesamtkosten der Immobilie belaufen sich auf 320.000 Euro. Damit ergibt sich eine Nettomietrendite von ca. 2,81 %.

Welche Rolle spielt die Eigenkapitalrendite bei der Immobilieninvestition?

Die Eigenkapitalrendite ist neben der Mietrendite eine weitere Kennzahl bei der Bewertung von Investitionen in Immobilien. Sie zeigt, wie effektiv das eingesetzte Eigenkapital durch die Immobilie verzinst wird. Im Vergleich zur Mietrendite berücksichtigt die Eigenkapitalrendite den Finanzierungseffekt, der sich durch Fremdkapital ergibt, und ermöglicht so eine realistischere Einschätzung der Rentabilität.

Die Berechnung der Eigenkapitalrendite erfolgt mit der folgenden Formel:

Beispiel: Wird eine Immobilie zu 80 Prozent fremdfinanziert und erzielt eine Nettorendite, die höher ist als die Zinsbelastung des Kredits, steigt die Eigenkapitalrendite überproportional an. Dies zeigt, wie positiv sich Fremdfinanzierung auf die Rendite auswirken kann – ein Prinzip, das als Leverage-Effekt bekannt ist.

Die Eigenkapitalrendite spielt daher zusammen mit der Mietrendite eine wichtige Rolle, um die Gesamtrentabilität einer Investition zu bewerten und den optimalen Mix aus Eigen- und Fremdkapital zu bestimmen. Sie ermöglicht Investoren, ihre Finanzierungsstrategie besser an die individuellen Renditeziele anzupassen.

Ab welcher Mietrendite lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Investition?

Die Höhe der Mietrendite, ab der sich eine Immobilieninvestition lohnt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu zählen die Lage, der Zustand der Immobilie und die lokalen Marktbedingungen. Grundsätzlich wird empfohlen, dass Objekte eine Nettomietrendite zwischen vier und sechs Prozent pro Jahr erzielen².

In Top-Lagen, in denen Immobilienpreise stark gestiegen sind, fallen die Mietrenditen häufig geringer aus. Solche Immobilien können dennoch attraktiv sein, da Wertsteigerungen langfristig die niedrigere Rendite ausgleichen können.

Ein weiteres Kriterium für die Rentabilität einer Immobilie ist der Mietpreismultiplikator. Dieser gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Dazu kann folgende Formel angewendet werden².

Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete = Mietpreismultiplikator

Als Richtwert gilt ein Wert von 20 oder weniger, was bedeutet, dass die Immobilie innerhalb von etwa 20 Jahren abbezahlt sein sollte.

„Neben der Mietrendite sind weitere Faktoren wie die Grundrissaufteilung, der Zustand und die potenzielle Nachfrage nach der Immobilie entscheidend für die Investitionsentscheidung. Eine ganzheitliche Bewertung ist daher unerlässlich.“

Thomas Lange, Chief Risk Officer bei Exporo

Fazit: Darum ist die Berechnung der Mietrendite wichtig bei der Geldanlage in Immobilien

Besonders bei der langfristigen Planung und Finanzierung von Immobilieninvestitionen ist eine genaue Berechnung der Mietrendite wichtig, um finanzielle Risiken zu minimieren und die gewünschten Renditeziele zu erreichen. Die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite dienen als Orientierungshilfen, um verschiedene Objekte miteinander zu vergleichen und das Potenzial einer Immobilie realistisch einzuschätzen. So können Anleger fundierte Entscheidungen treffen, die sowohl kurzfristige Erträge als auch langfristige Wertsteigerungen berücksichtigen.

Mit Exporo können Investoren in geprüfte Immobilienprojekte investieren. Die Plattform bietet Zugang zu Investmentimmobilien, die attraktive Mietrenditen mit modernen Investitionsstrategien kombinieren. So wird es möglich, Geld in renditestarke Immobilien zu investieren, ohne selbst ein Objekt erwerben zu müssen.

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Quellen:

¹ Immobilienscout. Wie wird die Mietrendite be­rech­net?

² Volksbank Immobilien. Mietrendite berechnen.